购房合同有效 驳回开发商诉讼请求 2018年12月30日 01版


  全款买房两年之后,购房者被开发商告了,开发商称双方当初签订的合同无效,由此引发社会关注。12月29日,西安市中级人民法院依法作出终审判决,撤销一审判决,驳回房产公司确认合同无效的诉讼请求。

  全款买房两年后 

  购房者被开发商告了

  今年8月,这起备受关注的案件二审开庭,本报曾进行了详细报道。经西安中院审理查明,西安闻天科技实业集团有限公司(以下简称闻天公司)于2011年4月15日取得涉案房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证,2012年1月19日取得建设用地规划许可证,2016年5月项目动工建设。

  2016年4月25日,闻天公司与李女士签订《紫杉庄园内部认购合同》,李女士认购商品房一套,并于当日依约向闻天公司支付全部房款120余万元。2017年5月项目主体封顶,同年6月2日取得建设工程规划许可证,同年7月27日取得建筑工程施工许可证。

  2018年2月12日,闻天公司以房屋未取得商品房预售许可证为由,将李女士起诉至长安区法院,请求确认双方签订的认购合同无效。长安区人民法院受理该案后,经过审理,于2018年6月8日作出一审判决,判决确认闻天公司与李女士之间签订的内部认购合同无效。

  同一天,闻天公司取得了该项目的商品房预售许可证。随后,李女士向西安中院提起上诉。12月29日,西安中院作出终审判决,撤销长安区人民法院(2018)陕0116民初2519号民事判决,驳回西安闻天科技实业集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元,二审案件受理费100元,均由西安闻天科技实业集团有限公司负担。

  开发商不应违背

  诚实信用原则

  西安中院经审理认为,李女士与闻天公司签订的合同虽然名为内部认购合同,但该合同已对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式等内容进行了明确约定,合同内容已具备了商品房预售合同的主要条款。而且,李女士已全额向闻天公司支付了购房款,双方亦认可案涉合同为商品房预售合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第一条规定,双方之间形成了商品房预售合同法律关系。闻天公司在自身合同目的已经实现的情形下,非但不积极履行应尽的合同义务,面对房地产市场出现价格大幅上涨,反而主张合同无效的做法,违背诚实信用原则。闻天公司签约时未取得商品房预售许可证,虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定,但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。闻天公司作为房地产开发企业,对房屋预售所需条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼,真正目的在于获取超出合同预期的更大利益,其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。因此,人民法院对此种行为不应予以支持。

  市中院副院长杜豫苏表示,诚实信用原则,是我国民法的基本原则,直接代表了民法的价值追求和社会正义。民事主体在从事民事活动时,应当本着诚实守信的理念,以善意的方式行使权利、履行义务,诚实不欺、恪守信用,在获取利益的同时充分尊重他人和社会的利益。同时,诚实守信也是我们中华民族的传统美德,应当为全体社会成员共同继承遵守和发扬光大。杜豫苏希望,通过该案的审理,促使广大市场主体以社会主义核心价值观为指引,增强诚信意识、遵循契约精神、秉承公平正义,正确处理好经济利益与社会责任之间的关系,共同维护良好的市场经济秩序和社会诚信体系。

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  购买商品房时

  应注意哪些事项

  本案中,当事人签订的内部认购合同是什么性质的合同?

  法官解答:合同的性质的认定并不仅仅根据合同的名称,而是以当事人合同中的内容为基础,结合双方当事人订立合同目的和真实意思来综合判断。本案双方签订的合同内容具备了商品房预售合同的主要条款。在合同签订当日,李女士即支付了房屋的全部价款,闻天公司也向李女士出具了收到购房款的收据,并按照约定收受购房款。

  在本案诉讼过程中,闻天公司与李女士也一致认可双方签订的该认购合同实质上就是商品房预售合同。因此,本案中双方签订的合同是商品房预售合同,是本约合同而非预约合同。

  商品房预售应符合什么条件?

  法官解答:《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售,应当符合下列条件:

  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

  (二)持有建设工程规划许可证;

  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

  (四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  本案中,闻天公司作为房地产企业对房屋预售所需条件应当是清楚的,对自身不办理商品房预售许可证即进行商品房预售行为的违法性应当是明知的。

  作为消费者,在购买商品房时应注意些什么?

  法官解答:商品房关系到人民群众的切身利益,属于大宗商品,从法律上讲,群众在购买商品房时,首先,应审查开发商是否具有相应开发资质。其次,要审查所涉楼盘的手续是否齐全,即是否“五证”齐全,包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。再次,应注意商品房买卖合同的主要条款,包括房屋的基本情况、付款方式、交付时间、交付标准、产权证的办理期限、违约责任等内容是否均有明确的约定。

  本组稿件由记者 高雅 实习生 董玮宝采写